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IRPJ – Atividade Imobiliária – Aspectos fiscais e contábeis – Informativo 456

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Conheça:  Para fins de determinação do lucro real, base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica, a atividade de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis recebe tratamento específico, estabelecido pelo RIR/2018, arts. 481 a 484.

Essa disciplina de tributação é regulamentada pela Instrução Normativa SRF nº 84/1979, com as modificações introduzidas pela Instrução Normativa SRF nº 23/1983. Posteriormente, sobreveio a Instrução Normativa SRF nº 67/1988, que estabeleceu normas alternativas e complementares.

Com fundamento nessas Instruções e em outros atos legais e normativos citados, vamos focalizar o assunto neste trabalho, examinando a tributação das empresas imobiliárias não apenas sob o aspecto do IRPJ, mas, também, da Contribuição Social sobre o Lucro, do PIS-Pasep e da Cofins.

Importa salientar que a abordagem é direcionada especialmente às empresas imobiliárias tributadas com base no lucro real. Mas, no tópico 15, comentamos a opção pela tributação com base no lucro presumido que, a partir do ano-calendário de 1999, passou a ser permitida para as pessoas jurídicas que exercem as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis (Lei nº 9.718/1998 , art. 14 ).

  • É aplicada aos contribuintes, pessoa jurídica, tributado com base no lucro real que comprar imóvel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda;

 

  • Também se aplica à pessoa física considerada empresa individual (equiparada a pessoa jurídica) por promover a incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terrenos, conforme previsto no RIR/2018, art. 163, que também seja tributada com base no lucro real. A equiparação é tratada no tópico 18 deste trabalho.

 

Estoque do Imóvel

A empresa imobiliária deve manter registro permanente de estoque, para determinar o custo dos imóveis vendidos.

Para tanto, pode ser adotado livro, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos por sistema de processamento de dados, a critério do contribuinte, observadas as seguintes regras:

  • O modelo do registro permanente de estoques deve seguir as fichas usuais de controle de estoque, mas pode ter outros elementos informativos, peculiares às atividades imobiliárias, que o contribuinte entender necessários;
  • O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulários não precisam ser registrados nem autenticados por nenhum órgão ou repartição, mas devem conter termos de abertura e de encerramento assinados pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado;
  • Devem ser adotados, em relação aos termos de abertura e de encerramento dos conjuntos de fichas, mapas ou formulários, as mesmas regras aplicáveis para a substituição do Livro Diário por fichas ou formulários contínuos;
  • Dispensa de registro e autenticação não desobriga o contribuinte de manter o registro de estoque em boa ordem e guarda, à disposição da autoridade fiscalizadora, até que ocorra a inexigibilidade dos créditos tributários originados de operações nele escrituradas;
  • O registro permanente de estoque deve ser escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos ou incorridos e das baixas de estoque constantes da escrita comercial;
  • A escrituração pode ser feita de forma sucinta, mediante simples referência à folha e ao número do Livro Diário em que forem efetuados os lançamentos mencionados na letra “e”, ou, então, mediante indicação do número de ordem de cada lançamento contábil, no caso de contabilidade feita por processamento de dados;
  • O registro de estoque deve abranger todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamento em implantação, edificações em andamento e respectivos terrenos ou frações ideais de terreno resultantes de incorporação imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para venda;
  • No caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deve discriminar, ao menos por ocasião do balanço, o custo de cada unidade distinta. Considera-se atendida tal exigência se a discriminação constar no livro de registro de inventário. De todo modo, a forma de proceder a essa discriminação fica a critério do contribuinte.

Custo

O custo dos imóveis vendidos deve compreender, obrigatoriamente:

I – O custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização;

II – Os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras e/ou melhoramentos.

Com referência às atividades mencionadas em “II”, elas correspondem à atividade de produção de bens mencionada no RIR/2018, art. 302. Portanto, os custos a elas pertinentes devem compreender:

A =) o custo de aquisição de materiais e quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produção, inclusive:

A.1 =) os custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte; e

A.2 =) os tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;

B =) o custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre eles devidos que onerem o contribuinte;

C =) o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de produção;

D =) os custos de locação, arrendamento mercantil, manutenção e reparo, além dos encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;

E =) os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;

F =) os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

Contabilizando

No tocante à forma de contabilização dos custos, a Instrução Normativa SRF nº 84/1979 (subitens 7.2, 74 e 7.5) dispõe que:

 

·         Os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinação específica) devem ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente se tornarão apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados;

 

·         Todos os custos pagos ou incorridos devem ser primeiramente debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no Ativo Circulante (“Obras em Andamento”), para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida.

 

·         Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.

Exemplo

 

 

Admitamos que determinada empresa que explore a atividade de construção de imóveis adquira (a prazo), para aplicação em diversas obras, 90.000 m2 de azulejos, no valor de R$ 900.000,00.

 

Consideremos, ainda, que tenham sido utilizados 1.000 m2 do material na Obra “X”, conforme requisições, para aplicação nas unidades 1 e 2 (idênticas) que compõem a mencionada obra.

 

Nesse caso, teríamos os seguintes lançamentos contábeis:

 

Lançamento nº 1

 

Registro da aquisição e dos respectivos créditos da contribuição para o PIS-Pasep e da Cofins.

D – Estoque de Materiais de Construção (Ativo Circulante) R$ 816.750,00
D – PIS-Pasep a Recuperar* (Ativo Circulante) R$ 14.850,00(1)
D – Cofins a Recuperar* (Ativo Circulante) R$ 68.400,00(2)  
C – Fornecedores (Passivo Circulante) R$ 900.000,00

 

 

 

(1) R$ 900.000,00 x 1,65% (alíquota da contribuição para o PIS-Pasep devida no regime não cumulativo).

(1) Não cabe crédito do ICMS na aquisição, pela empresa de construção civil, de insumos gerais a serem utilizados nas suas obras.

(2) R$ 900.000,00 x 7,6% (alíquota da Cofins devida no regime não cumulativo).

(2) Sobre o aproveitamento de créditos da Cofins e da contribuição para PIS-Pasep no regime não cumulativo, veja o tópico 16.

 

 

 

Lançamento nº 2

 

Registro da utilização dos azulejos na obra “X”

D – Obras em Andamento – Obra “X” (Ativo Circulante) R$ 9.080,00(1)  
C – Estoque de Materiais de Construção (Ativo Circulante) R$ 9.080,00(1)

 

 

(1) R$ 816.750,00 ÷ 90.000 m2 = R$ 9,80 (custo do m2 de azulejo) x 1.000 m2 (utilizados na Obra “X”).

Lançamento nº 3

 

Apropriação do custo, por rateio, a cada unidade da obra (base 50%, no exemplo).

D – Imóveis à Venda (Ativo Circulante) – Unidade 1 – R$ 4.540,00 – Unidade 2 – R$ 4.540,00 R$ 9.080,00  
C – Obras em Andamento – Obra “X” (Ativo Circulante) R$ 9.080,00

 

Departamento Contábil Leymar



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